決定性因素：位置或地段

作為不動產(chǎn)，房子所處的位置對其使用和保值、增值起著決定性作用。

房產(chǎn)能否升值，所在的區(qū)位是一個非常重要的因素?？匆粋€區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀，還要看發(fā)展，如果購房者在一個區(qū)域各項市政、交通設(shè)施不完善的時候以低價位購房，待規(guī)劃中的各項設(shè)施完善之后，則房產(chǎn)大幅升值很有希望。

區(qū)域環(huán)境的改善會提高房產(chǎn)的價值，研究城市規(guī)劃，分析住宅所在區(qū)位的發(fā)展?jié)摿Γ瑢彿空呤种匾?/p>

衡量居住區(qū)質(zhì)量的標準：配套

所居住區(qū)域內(nèi)配套、公共設(shè)施建設(shè)等是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標準之一。

菜市場、食品店、小型超市、購物廣場、金融機構(gòu)、教育機構(gòu)等居民每天都要光顧的基本生活配套。

居住環(huán)境的硬性指標：綠地率

目前住宅項目的園林設(shè)計風(fēng)格多樣，異國風(fēng)光、歐陸風(fēng)情等有可能是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀察、琢磨了。

但是居住環(huán)境有一個重要的硬性指標——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。

值得注意的是：“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發(fā)商會故意混淆這兩個概念。

居住舒適度標準之一：容積率

建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案中主要技術(shù)經(jīng)濟指標之一。這個指標在商品房銷售廣告中經(jīng)常見到，購房者應(yīng)該了解。

小區(qū)環(huán)境質(zhì)量標準：區(qū)內(nèi)交通

居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。

目前作為樓盤賣點的“人車分流”，汽車在小區(qū)外直接進入小區(qū)地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾。

小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可**提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，但這種方式造價較高。

相當應(yīng)判斷清楚的：房價

看價格的比較時，首先要弄清每個項目報的價格到底是什么價，有的是“開盤價”，即相當?shù)蛢r；有的是“均價”；有的是“相當高限價”；有的是整套價格、有的是套內(nèi)建筑面積價格……

相當主要的是應(yīng)弄清所選房屋的實際價格，因為這幾個房價出入很大，不弄明白會影響你的判斷力。

與居住者**息息相關(guān)的：日照及采光

陽光入室是保證他們身心**的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候，保證住宅的衛(wèi)生，提高住宅的舒適度。

住宅內(nèi)的日照標準，由日照時間和日照質(zhì)量來衡量。居住小區(qū)內(nèi)的住宅“戶戶朝南”往往是開發(fā)商的強勁賣點。

但值得注意的是：有些住宅樓南北之間間距達不到規(guī)范要求，南向窗面積很小或開在深凹槽里往往使住宅不能獲得有效日照。

與采光同等重要的：通風(fēng)

在熱的夏季，良好的通風(fēng)往往同寒冷季節(jié)的日照一樣重要。

如果住宅有南北兩個朝向，夏季能有穿堂風(fēng)，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風(fēng)的要好。

在做選擇時，購房者要仔細區(qū)分。

**標準：節(jié)能

住宅應(yīng)采取冬季保溫和夏隔熱、防熱及節(jié)約采暖和空調(diào)能耗的措施。屋頂和西向外窗應(yīng)采取隔熱措施。

不該有的干擾性因素：噪音

噪聲對人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會引起多種**。

購房者應(yīng)當注意：住宅應(yīng)與居住區(qū)中的噪聲源如**、農(nóng)貿(mào)市場等保持一定的距離。

一般情況下，住宅內(nèi)的居室、臥室不能緊鄰電梯布置以防噪音干擾。

尤其要注意的：住宅私密性

住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。

一般情況下，人與人之間的距離24米內(nèi)能辨別對方，12米內(nèi)能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。

此外，若設(shè)計考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時應(yīng)予以注意。

住宅的結(jié)構(gòu)類型：優(yōu)缺點要弄清

住宅的結(jié)構(gòu)類型主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用材料來劃分的。

目前的商品房大都是磚混結(jié)構(gòu)的，磚混結(jié)構(gòu)的主要承重結(jié)構(gòu)是粘土磚和小部分鋼筋混凝土構(gòu)件，只適用于多層住宅，它的***是造價低，保溫、隔熱性能好，便于施工。

缺點是房屋開間、進深受限制，室內(nèi)格局一般不能改變，墻體結(jié)構(gòu)占據(jù)空間過多，整體性、耐久性較差。

與購房者切身利益相關(guān)：公攤系數(shù)

商品房的銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積；

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。

套內(nèi)建筑面積比較直觀，分攤的公共面積則可能會有出入。

分攤的公共建筑面積包括公共走廊、門廳、樓梯間、電梯間、候梯廳等。公攤越小越好。

房屋產(chǎn)權(quán)及合法性的保障：五證

到售樓處需要看開發(fā)商的“五證”：房地產(chǎn)開發(fā)許可證、國有土地使用證、工程開發(fā)許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證。