根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則，雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件，且購(gòu)房者又能證明該條件成立，若購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商難以達(dá)成共識(shí)時(shí)，可起訴至法院要求退房。
法定解除權(quán)：法律允許一方可以退房
1、賣(mài)方一房二賣(mài)，買(mǎi)方可以退房。
一 物之上不可能存在兩個(gè)相互排斥的所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商一套房產(chǎn)簽訂兩次買(mǎi)賣(mài)合同，必然會(huì)有一個(gè)買(mǎi)房人不可能實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)目的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人不但可以要求退 房、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，還可以請(qǐng)求**人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。同樣的道理，在房屋**安置的過(guò)程中，**人將補(bǔ)償安置房另 行**給第三人的，被**人可以解除**補(bǔ)償安置協(xié)議。
2、開(kāi)發(fā)商擅自將已售房產(chǎn)***。有的開(kāi)發(fā)商由于***，在與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài) 合同后，又向銀行申請(qǐng)**，將已售房產(chǎn)做了***登記。這樣，開(kāi)發(fā)商一旦不能按期還款，債權(quán)人就有權(quán)就***登記的房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)。為防止購(gòu)房者房、財(cái)兩 空， 《較高**法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同**案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條第1款規(guī)定，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以要求退房、返還已付購(gòu)房款及利息、賠 償損失，并可以請(qǐng)求**人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
3、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。
《較高**法院關(guān)于審理商品房 買(mǎi)賣(mài)合同**案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定： “因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)、確實(shí)不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”按照 該條規(guī)定，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，無(wú)論是房屋交付前還是交付后，買(mǎi)受人均可請(qǐng)求解除合同和賠償損失，這里的 “主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”須以有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)論為據(jù)。
4、房屋存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。
《較高**法院關(guān) 于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同**案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條： “因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！敝劣?“房屋質(zhì)量”包括哪些方面， “嚴(yán)重影響正常居住使用”又如何界定，該條沒(méi)有詳述。結(jié)合 《建筑法》第六十二條規(guī)定，房屋質(zhì)量除了包括地基基礎(chǔ)工程，主體結(jié)構(gòu)工程外，還包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管、上下水管的安裝工程，供熱、 供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目。
至于 “嚴(yán)重影響正常居住使用”如何界定，筆者認(rèn)為，該情形與 “房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”的情形有明顯差別。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，意味著該房屋已屬危房，居住其中，人身及財(cái)產(chǎn)安全隨時(shí)處于危險(xiǎn)之中；而“嚴(yán)重影響正常 居住使用”主要體現(xiàn)為該房不存在危及人身及財(cái)產(chǎn)安全情形卻不能居住使用，比如供水系統(tǒng)設(shè)計(jì)存在缺點(diǎn)，經(jīng)多次維修仍無(wú)法修復(fù)；如下水管道設(shè)計(jì)缺點(diǎn)，出現(xiàn)排污 不暢甚至倒灌問(wèn)題，多次維修不能**致使無(wú)法居住等。
5、房屋誤差面積過(guò)大。
何為誤差太大？根據(jù)較高院的司法解釋?zhuān)紫瓤措p方合同對(duì)此有無(wú)約定，如果沒(méi)有約定，面積誤差比***值超過(guò)3%就視為誤差過(guò)大。此時(shí)，購(gòu)房人如不愿意按實(shí)際面積購(gòu)買(mǎi)商品房，可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。
6、 延遲交房。根據(jù)合同法》第九十四條及 《較高院關(guān)于商品房**的司法解釋》第十五條，開(kāi)發(fā)商未能在約定時(shí)間內(nèi)交房驗(yàn)房，買(mǎi)受人經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，買(mǎi)受人一方請(qǐng)求解除合同 的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
7、房屋不能辦理所有權(quán)登記。
由 于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)必須經(jīng)登記才能發(fā)生效力，如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因致使房屋不能辦理權(quán)屬登記，那么購(gòu)房人就不能算是真正意義上的所有權(quán)人。據(jù)此， 《較高**法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同**案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條規(guī)定： “商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于**人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人 請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
8、不能辦理購(gòu)房**。購(gòu)房人一般選擇按揭**的付款方式，但是若因辦不下?lián)?*購(gòu)房人付全款發(fā) 生困難，當(dāng)事人可以選擇退房。這里辦不下?lián)?*的原因可能是賣(mài)方或賣(mài)方的資質(zhì)不夠，銀行不同意放貸或者**政策發(fā)生變化不符合**條件等等。 《較高**法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同**案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2十三條： “商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保**方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保**合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求 解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保**合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，**人應(yīng)當(dāng) 將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。”
9、變更房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)。購(gòu)房合同訂立后，賣(mài)方未經(jīng)購(gòu)房人同意變更所售商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶(hù)型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，購(gòu)房人有權(quán)選擇退房。
根據(jù)上述分析可以看出，凡屬于法定解除權(quán)事由的往往是因?yàn)榇嬖诜课輽?quán)屬瑕疵，質(zhì)量有問(wèn)題，或者一方違約等情況。在當(dāng)前房市低迷、房?jī)r(jià)正在下行的形勢(shì)下，購(gòu)房人掀起退房潮，其原因不屬于上述法定的退房事由。購(gòu)房人能否退房成功關(guān)鍵就看雙方的購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議了。
約定解除權(quán)：能否退房關(guān)鍵看合同條款
既然是約定條款，法律一般不加干涉，因此實(shí)踐中退房條款的具體內(nèi)容也就千差萬(wàn)別了。
比如，北京某樓盤(pán)推出 “無(wú)理由退房”條款聲稱(chēng)： “如果付全款的購(gòu)房人在入住前覺(jué)得買(mǎi)這套房不合算，可以無(wú)理由退房，開(kāi)發(fā)商還將每天以房款總額的萬(wàn)分之二補(bǔ)充金支付給退房人?！币罁?jù)該條款，業(yè)主退房的條件是：第1，必須是全款付款方式；第2，主張退房時(shí)間必須是入住前。
而 上海的一處樓盤(pán)在 《商品房預(yù)售合同》中提出， “乙方無(wú)論以何種原因單方解除合同，若乙方已對(duì)該房屋設(shè)定***或者設(shè)置、存在其他任何權(quán)力限制的，則乙方行使單方解除權(quán)的書(shū)面通知中應(yīng)附該房屋已經(jīng)辦理注 銷(xiāo)***或者已***權(quán)力限制的相關(guān)證明文件，否則，乙方無(wú)權(quán)解除本合同?！边@就是說(shuō)，如果業(yè)主是**買(mǎi)房，那么必須先還清**方能退房。
